集合住宅の家賃等の消費税区分

商工会議所ＮＥＷＳの１２月号税務Ｑ＆Ａに「集合住宅の家賃等の消費税区分」が掲載されましたのでご紹介します。

集合住宅に係る家賃、共益費、敷金、保証金、施設の使用料又は役務の提供の対価などに係る消費税の取引区分については、実態にて判定を行う必要があるため非常に難解であり、実務的にもミスが多いので特に注意されたい。

社会政策上の観点から住宅の貸付けは、消費税における非課税取引とされている。しかし、収受の形態などにより、その課非区分の判定が異なってくるので、慎重に判断しなければならない。なお、下記のいずれの収受形態においても、事務所や倉庫など住宅以外に係るものは非課税ではなく、課税となるので注意が必要だ。

Ⅰ　家賃
非課税の対象となる住宅の範囲は、その貸付けに係る契約において人の居住の用に供することが明らかにされており、貸付期間が1月以上のものに限られている。なお、賃借人が自ら使用しない場合であっても、契約において住宅として転貸することが明らかなものについては非課税とされている。逆に住宅として契約したものを事務所用に使用したとしても、契約を変更しない限り、借り手側で課税仕入れとすることはできない。
また、ホテル、旅館のほか旅館業法の適用を受けるリゾートマンション、貸別荘等は、たとえ利用期間が1月以上であっても非課税とならない。

Ⅱ　付随施設の使用料
住宅の貸付けとは別に、貸付けの対象となっていると認められる施設や動産部分及びサービス部分については、原則として、一括家賃として収受したとしても合理的に区分の上、課税となる。
しかし、下記の場合には例外として非課税とされている。ただし、入居者の別注により賃貸借の対象となっているものは課税となる。
（１）　通常単独で賃貸借やサービスの目的物となる駐車場施設、プール・アスレチック施設等については、全住宅の貸付けに付属する場合や住人のみの利用が前提となっている場合など、住宅に対する従属性がより強固な場合
（２）　もともと居住用としての従属性が認められる倉庫や家具などの施設又は動産については、全体を家賃として収受している場合

Ⅲ　共益費
住宅を共同で利用する上で居住者が共通に使用すると認められる部分の費用を居住者に応分に負担させる性格のものについては、共益費、管理費等その名称にかかわらず非課税となる。

Ⅳ　別建請求する各種料金
個別に内容を判定することとなるが、共益費に該当するもの以外は、原則として課税となる。

Ⅴ　敷金、保証金等
非課税対象となる住宅に係る家賃には、敷金、保証金、一時金等のうち返還されない部分が含まれ、これらは返還されないことが確定した時に資産の貸付けとして認識しなければならない。近年、社会問題となっている敷引き部分については、返還されないことが確定した時に資産の貸付けとされ、住宅に係るものは非課税、事務所や倉庫など住宅以外に係るものは課税とされるので、特に注意が必要である。

商工会議所ＮＥＷＳ　１２月号税務Ｑ＆Ａ